|
Стандарты БТИ и ВОМА
При принятии решения в вопросе аренды офиса, несомненно, одним из определяющих факторов является
бюджет, выделяемый на аренду офисного помещения. В свою очередь бюджет складывается из арендной
ставки и площади арендуемого офиса. Целью настоящей статьи является прояснить для потенциальных
арендаторов понятия «полезная площадь», «арендуемая площадь», «коридорный коэффициент», а также
кратко описать основные методики расчета площади, которые используются в современных бизнес-центрах –
российские стандарты БТИ и западные стандарты ВОМА.
Существенное отличие российского рынка коммерческой недвижимости от западного является
двойственность подходов расчета арендуемой площади. Во многом это объясняется переходным периодом,
сформировавшемся на российском рынке. Основная сложность состоит в том, что в настоящее время, среди
собственников бизнес-центров нет единого подхода к расчету арендуемой площади. На сегодняшний день,
применяются два подхода, постараемся кратко их описать:
Способ расчета №1. По стандартам БТИ (Бюро Технической Инвентаризации – организация,
осуществляющая государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости
в России. В настоящее время БТИ функционируют в форме государственных унитарных предприятий и
муниципальных унитарных предприятий. ) – представляет собой точную площадь офисных помещений по
периметру, которую рассчитывают специалисты ближайшего БТИ – это реальная (фактическая), площадь
офиса с учетом несущих колонн (т.е площадь основания несущих колонн включается в общую площадь
офиса). Некоторые бизнес-центры, использующие стандарты БТИ, прибавляют так называемый «коридорный
коэффициент», который зачастую рассчитывается «на глаз». Причиной использования данного инструмента
является желание собственника учесть в аренде стоимость использования общих зон (лифтовые холлы,
зоны ресепшн, подъездные пути, подземный паркинг и т.д.) – в среднем по рынку значение «коридорного
коэффициента» в процентах составляет от 8 до 12%, хотя иногда последние могут достигать и пиковых
значений в 25%. Основной минус данного подхода заключается в недостаточной прозрачности для
потенциального арендатора.
Способ расчета №2. По стандартам ВОМА (Данный Стандарт регламентирует правила расчета арендуемых
площадей в офисных зданиях, а также правила проведения границ между различными типами площадей и
задает стандартную форму представления результатов расчета. Изначально стандарт ВОМА был разработан
американской Национальной Ассоциацией Владельцев и Управляющих Зданиями (National Association of
Building Owners and Managers) – в основе данного подхода лежит две составляющих офисного пространства
– «полезная площадь» (usable area)и «арендуемая площадь» (rentable area). В основном данный подход
применяется для бизнес-центров класса А и некоторых бизнес-центров класса В+, использующих западные
стандарты расчета площади.
Приведем краткие пояснения:
Полезная площадь (usable area) – это площадь внутреннего офисного пространства (без учета колонн –
в отличие от БТИ, в стандартах ВОМА площадь основания колонн не включается в фактическую площадь
офиса), включая толщину стен, разделяющих арендаторов, которая делится пополам между ними.
Арендуемая площадь (rentable area)- это полезная площадь, увеличенная на коэффициент потерь (loss
factor).
Коэффициент потерь (loss factor) - коэффициент, который включает в себя общие для всех арендаторов
бизнес-центра площади, такие как вестибюль (входная группа), зоны центрального ресепшена, лифтовые
холлы, общие с/ у, помещения для охраны и т.д. Данный коэффициент рассчитывается как на этаж, так и на
все здание в целом
Итого Арендуемая площадь = Полезная площадь х Коэффициент потерь
Система оценки БТИ широко применяется при заключении арендных договоров для бизнес-центров и
торговых комплексов класса «В» и «С», а при расчете полезной площади в бизнес-центах класса «А»
зачастую используется метод BOMA, так как он считается более точным.
Стандарты BOMA являются более выгодными для собственника, так как позволяют учесть практически все
площади бизнес-центра (кроме лифтовых шахт). Во-первых, они позволяют на законных основаниях, то есть
со ссылкой на действующие международные стандарты, требовать от арендаторов оплаты всех используемых
ими площадей, начиная от конференц-зала и центрального ресепшна и заканчивая помещениями охраны и
лифтовыми холлами. Во-вторых, точный подсчет помогает определить, показатели доходности и окупаемости
всего проекта, а также позволяет подсчитать денежные потоки от зон общего использования – что является
немаловажным при реализации девелоперского проекта, в частности для привлечения внешних инвестиций.
Итоговая площадь помещений, замеренных по стандарту ВОМА, всегда больше, чем площадь помещений,
замеренных по стандарту БТИ. Поэтому в выигрыше всегда арендодатель, а не арендатор. Именно поэтому
внедрение стандарта BOMA происходит достаточно медлительно, так как, арендаторы зачастую стремятся
избежать такого способа замеров и принципа введения пропорциональной оплаты за общие площади.
На сегодняшний день, не существует единой системы расчета помещений. Но данный аспект очень важен, так
как арендатор должен понимать за какую площадь он платит, а собственник объекта должен целесообразно
устанавливать цены на площадь, которая используется. В конечном счете все сводится к «итоговой»
арендной ставке, которая определяет итоговую стоимость аренды офиса. Поэтому при переговорах
специалисты «Центра управления недвижимостью» рекомендуют запрашивать конечную стоимость аренды
офиса в месяц или год, а также площадь офиса в стандартах БТИ – при данном подходе можно понимать
реальную стоимость «квадратных метров» и легко рассчитать эффективную арендную ставку.
|
|
Реклама со вкусом от Capital Group